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一、稅收文件

《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）

《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發〔2009〕121號）

二、咨詢熱點

1.個人轉讓住房的所得是否征收個人所得稅？

財稅字〔1999〕278號文件第一條規定，根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

國稅發〔2006〕108號文件規定，個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

2.個人轉讓住房計征個人所得稅時，計稅價格如何確定？

國稅發〔2006〕108號文件第一條規定，對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

國稅發〔2007〕33號文件第一條規定，工作基礎較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的坐 落地點、建筑結構、建筑年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格：

1.當地政府公布的拆遷補償標準、房屋交易指導價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調整的，確定最低計稅價格時應考慮房地產市場價格上漲因素。

2.房地產交易資金托管金額或者房地產交易網上報價。

3.信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格。

各地區要加強與房地產管理部門的聯系，及時獲得有關信息，按照規定的管理制度，確定有關交易房屋的最低計稅價格，避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格。

納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。

3.個人轉讓住房時，如何確定房屋原值？

國稅發〔2006〕108號文件第二條第一款規定，房屋原值具體為：

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房，指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房 〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房 屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權 調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨 幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換 房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

4.個人轉讓住房過程中繳納的稅金包括哪些？

國稅發〔2006〕108號文件第二條第（二）款規定，轉讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

5.個人轉讓住房計征個人所得稅時，可扣除的合理費用包括哪些？

國稅發〔2006〕108號文件第二條第三款規定，合理費用指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的 住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額 為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

國稅發〔2007〕33號文件第五條第一款規定，凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：

1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；

2.發票上注明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的；

3.發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

6.個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，是否征收個人所得稅？

國稅發〔2009〕121號文件第四條第一款規定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。