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實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采取以在建或者完工的房產(chǎn)抵頂應(yīng)付未付的工程款的方式，來緩解資金壓力及提高房產(chǎn)銷售進(jìn)度。那么，“工抵房”在會計(jì)和稅收上如何正確處理呢?

　　一、剖析業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)

　　“工抵房”顧名思義，就是以自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品(未完工或者已完工房產(chǎn))抵頂應(yīng)支付未支付的工程款。

　　(一)抵債行為成立要件

　　《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》(下稱《九民紀(jì)要》)明確，在認(rèn)定以物抵債協(xié)議的性質(zhì)和效力時(shí)，要根據(jù)訂立協(xié)議時(shí)履行期限是否已經(jīng)屆滿予以區(qū)別對待。

　　《九民紀(jì)要》44.【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

　　因此，抵債行為成立應(yīng)同時(shí)符合三個(gè)條件：一是債務(wù)到期，二是抵債資產(chǎn)交付，三是債務(wù)消滅。

　　資產(chǎn)讓與擔(dān)保不屬于以物抵債，僅僅是對未到期債務(wù)的一種保證方式。

　　(二)抵債物權(quán)變更要件

　　《中華人民共和國民法典》第二百零九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第二百一十四條【不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效時(shí)間】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

　　因此，抵債資產(chǎn)物權(quán)的變更，并不一定隨抵債行為的發(fā)生而發(fā)生，而應(yīng)當(dāng)以是否依法登記為前提。

　　(三)抵債行為實(shí)質(zhì)判定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)之間，約定抵頂房產(chǎn)的價(jià)款以及抵頂?shù)墓こ炭罱痤~，并共同簽訂《抵頂協(xié)議(合同)》。其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)其對建設(shè)工程項(xiàng)目工程款的優(yōu)先受償權(quán)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵頂出去的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)做銷售處理;抵頂?shù)慕ㄖ惭b工程服務(wù)，應(yīng)當(dāng)做購進(jìn)處理。

　　施工企業(yè)抵頂?shù)膽?yīng)收未收工程款，應(yīng)按照收到安裝服務(wù)款項(xiàng)處理。而抵頂?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品，如將抵頂回來的開發(fā)產(chǎn)品自用并辦理產(chǎn)權(quán)登記，屬于購進(jìn)資產(chǎn)。

　　如將抵頂?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品尋找最終買受人，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合辦理房產(chǎn)銷售、備案、按揭和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是通過處置約定抵償債務(wù)的房屋以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。

　　二、債務(wù)重組的財(cái)稅處理

　　按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第12號——債務(wù)重組》(財(cái)會〔2019〕9號)的規(guī)定，債務(wù)重組，是指在不改變交易對手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，以開發(fā)產(chǎn)品清償應(yīng)付的工程款，屬于債務(wù)重組的一種方式。

　　(一)會計(jì)處理

　　1.債務(wù)人的會計(jì)處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在抵債資產(chǎn)和所清償債務(wù)符合終止確認(rèn)條件時(shí)予以終止確認(rèn);所清償債務(wù)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　例如，應(yīng)付未付的工程款為1100萬元，用賬面價(jià)值700萬元，市場價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)抵償應(yīng)付工程款，應(yīng)一并確認(rèn)“其他收益——債務(wù)重組收益”400萬元。而不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬元和資產(chǎn)處置收益300萬元。

　　抵債協(xié)議簽訂日為債務(wù)重組日。

　　應(yīng)付工程款終止確認(rèn)，資產(chǎn)是否終止確認(rèn)，要看資產(chǎn)的狀態(tài)是否已經(jīng)竣工備案，是否達(dá)到資產(chǎn)可使用狀態(tài)來確定終止確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。

　　2.債權(quán)人的會計(jì)處理

　　施工企業(yè)作為債權(quán)人，放棄債權(quán)換取資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在在資產(chǎn)符合其定義和確認(rèn)條件時(shí)予以確認(rèn)。受讓開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，其成本包括放棄債權(quán)的公允價(jià)值，以及使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的，可直接歸屬于該資產(chǎn)的稅金、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等其他成本，同時(shí)還要考慮棄置費(fèi)用。

　　接上例：施工企業(yè)應(yīng)收未收工程款賬面價(jià)值1100萬元，接受以公允價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)受償。不需要另外支付稅金，該房產(chǎn)投入使用前發(fā)生裝修費(fèi)用150萬元。

　　該房產(chǎn)確認(rèn)會計(jì)成本=1000+150=1150萬元

　　確認(rèn)債務(wù)重組損失=1100-1000=100萬元

　　(二)稅收處理

　　1.債務(wù)人的稅收處理

　　雖然按照會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在債務(wù)重組時(shí)，債務(wù)人不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益，但是，在稅收處理上，依然還應(yīng)將該業(yè)務(wù)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價(jià)值償還債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)來處理。在不考慮稅金情況下：

　　房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=1000-700=300萬元

　　債務(wù)重組收益=1100-1000=100萬元

　　銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù)，并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定，及時(shí)確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額，并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。

　　2.債權(quán)人的稅收處理

　　向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的總價(jià)款1100萬元和合同約定的工程進(jìn)度，確認(rèn)建筑服務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

　　并按照1100萬元總價(jià)款向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。

　　確認(rèn)房產(chǎn)的成本作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，并按照規(guī)定計(jì)提折舊并在稅前扣除。

　　按照規(guī)定留存?zhèn)鶆?wù)重組協(xié)議等資料備查，并在債務(wù)重組當(dāng)年申報(bào)稅前扣除。

　　三、抵債房產(chǎn)自用但未完工財(cái)稅處理

　　實(shí)務(wù)中，抵債房產(chǎn)用于自用還存在兩種情形，已完工或者未完工。如果抵債房產(chǎn)尚未完工，該如何處理呢?

　　(一)會計(jì)處理

　　在以房抵債時(shí)，雙方已經(jīng)達(dá)成合意，實(shí)質(zhì)上債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)的滅失，視同實(shí)質(zhì)上已經(jīng)收到了抵債房產(chǎn)的預(yù)收款或銷售款。

　　1.債務(wù)人會計(jì)處理：

　　簽訂抵債協(xié)議房產(chǎn)尚未完工時(shí)：

　　借：應(yīng)付賬款  1100萬元

　　貸：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：其他收益——債務(wù)重組收益  100萬元

　　待抵債資產(chǎn)交付時(shí)：

　　借：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品  700萬元

　　貸：其他收益——債務(wù)重組收益  300萬元

　　2.債權(quán)人會計(jì)處理

　　借：預(yù)付賬款  1000萬元

　　借：投資收益  100萬元

　　貸：應(yīng)收賬款  1100萬元

　　簽訂抵債協(xié)議時(shí)資產(chǎn)尚未完工，不能確認(rèn)資產(chǎn)的成本。

　　(二)稅收處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù)，并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定，及時(shí)確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額，并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。

　　1.增值稅

　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號)第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

　　(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品比較特殊，實(shí)務(wù)中各省稅務(wù)機(jī)關(guān)明確的口徑，一般以開發(fā)產(chǎn)品交付時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。先開據(jù)發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　在抵債時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品未完工，處于預(yù)售期的，視同收到預(yù)收款，應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳增值稅;在抵債時(shí)，開發(fā)按產(chǎn)品已完工屬于現(xiàn)房銷售的，視同收到銷售款，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納增值稅。增值稅銷售額即為房產(chǎn)市場公允價(jià)格1000萬元。

　　2.企業(yè)所得稅

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這是對銷售開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的一般性規(guī)定。

　　但實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是將未完工開發(fā)產(chǎn)品，還是將已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品，作為償債資產(chǎn)，在與債權(quán)人施工企業(yè)達(dá)成償債合意時(shí)，都是先簽訂抵債協(xié)議和合同。至于是否正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，還要根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的完工進(jìn)度或者施工企業(yè)對償債資產(chǎn)的處置方式來決定。

　　在該《辦法》第七條規(guī)定，將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。這是對銷售開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的特殊性規(guī)定。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于償債的開發(fā)產(chǎn)品，無論是否簽訂《銷售合同》或者《預(yù)售合同》，都應(yīng)當(dāng)在抵債協(xié)議(合同)簽訂、債務(wù)滅失時(shí)，確認(rèn)企業(yè)所得稅的收入。并根據(jù)開發(fā)按產(chǎn)品是否“完工”，來判斷是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)計(jì)稅成本對象的計(jì)稅毛利。

　　抵債時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品尚未完工的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;抵債時(shí)，開發(fā)按產(chǎn)品已經(jīng)完工的，應(yīng)按照規(guī)定確認(rèn)完工產(chǎn)品的實(shí)際計(jì)稅毛利，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　企業(yè)所得稅確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?/span>

　　(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定;

　　(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定;

　　(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　值得注意的是，由于抵債資產(chǎn)在會計(jì)處理上，并沒有確認(rèn)收入和對應(yīng)的成本。因此，在完工年度所得稅申報(bào)時(shí)，需要通過填報(bào)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》，將視同銷售收入1000萬元和視同銷售成本700萬元，填報(bào)對應(yīng)的欄次予以納稅調(diào)整處理。

　　除此之外，對于之前尚未完工的開發(fā)產(chǎn)品，在完工年度，一是還需要調(diào)整會計(jì)毛利和計(jì)稅毛利之間的差額;二是需要對歷年已經(jīng)預(yù)計(jì)毛利與計(jì)稅毛利的差額予以納稅調(diào)整。

　　3.土地增值稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)【2009】91號)第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　因此，在項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是將未完工開發(fā)產(chǎn)品，還是將已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品，作為償債資產(chǎn)，在與債權(quán)人施工企業(yè)達(dá)成償債合意并簽訂抵債協(xié)議和合同時(shí)，產(chǎn)生抵債開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅預(yù)繳義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定預(yù)繳增增值稅。

　　在項(xiàng)目完成土地增值稅清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵債資產(chǎn)應(yīng)作為尾盤銷售處理。

　　土地增值稅收入的確認(rèn)：在土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他價(jià)外經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。

　　四、抵債房產(chǎn)“轉(zhuǎn)手”情形下財(cái)稅處理

　　實(shí)務(wù)中，施工企業(yè)往往基于對資金的需求，采取將抵債資產(chǎn)“轉(zhuǎn)手”的做法。即先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂抵債協(xié)議(合同)，但是并不辦理房產(chǎn)的網(wǎng)簽備案手續(xù)，自行尋找或者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或委托中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)出售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合施工企業(yè)為最終的實(shí)際買家辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　(一)法理分析

　　前面我們已經(jīng)分析過，法律規(guī)定抵債行為成立應(yīng)符合三個(gè)條件：一是債務(wù)到期，二是抵債資產(chǎn)交付，三是債務(wù)消滅。而抵債資產(chǎn)物權(quán)的變更應(yīng)當(dāng)以是否依法登記為前提。

　　基于以上法律規(guī)定，債權(quán)人如將抵頂回來的開發(fā)產(chǎn)品再尋找最終買受人，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合辦理房產(chǎn)銷售、備案、按揭和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是通過處置約定抵償債務(wù)的房屋以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，以取得抵債資產(chǎn)最終銷售后的收款權(quán)利。這里可以視為屬于債務(wù)重組中的修改了債務(wù)償還條件和期限。而不應(yīng)將其視為兩次銷售。

　　實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格受市場因素影響較大，往往會出現(xiàn)以下兩種情形：

　　情形一抵債資產(chǎn)作價(jià)1000萬元，在賣給最終買家時(shí)，實(shí)際銷售收取價(jià)款為800萬元。

　　情形二抵債資產(chǎn)作價(jià)1000萬元，在賣給最終買家時(shí)，實(shí)際銷售收取價(jià)款為1200萬元。

　　以上實(shí)際銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅的依據(jù)，而抵債價(jià)格應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)確認(rèn)收入的依據(jù)。兩者之間存在稅會差異。

　　原因是債務(wù)人房地產(chǎn)公司實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益流入為抵頂債務(wù)的金額。未來房產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格是稅法認(rèn)定的市場公允價(jià)格;而未來實(shí)際銷售的價(jià)款是債權(quán)人實(shí)際受償?shù)慕痤~。

　　(二)會計(jì)處理

　　1.債務(wù)人會計(jì)處理

　　情形一

　　①抵債時(shí)：

　　借：應(yīng)付賬款  1000萬元

　　貸：預(yù)收賬款  1000萬元

　　②確認(rèn)收入時(shí)：

　　簡易計(jì)稅情形

　　借：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：營業(yè)收入  961.90萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅  38.10萬元

　　一般計(jì)稅情形

　　借：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：營業(yè)收入  933.94萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)  66.06萬元

　　③實(shí)際收到銷售款時(shí)：

　　借：銀行存款  800萬元   貸：其他應(yīng)付款  800萬元

　　④支付代銷售款時(shí)：

　　借：其他應(yīng)付款  800萬元   貸：銀行存款  800萬元

　　情形二

　　1)抵債時(shí)：

　　借：應(yīng)付賬款  1000萬元   貸：預(yù)收賬款  1000萬元

　　2)確認(rèn)收入時(shí)：

　　a.簡易計(jì)稅情形

　　借：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：營業(yè)收入  942.86萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅  57.14萬元

　　b.一般計(jì)稅情形

　　借：預(yù)收賬款  1000萬元

　　貸：營業(yè)收入  900.92萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)  99.08萬元

　　3)實(shí)際收到代銷售款時(shí)：

　　借：銀行存款  1200萬元   貸：其他應(yīng)付款  1200萬元

　　4)支付代銷售款時(shí)：

　　借：其他應(yīng)付款  1200萬元   貸：銀行存款  1200萬元

　　2.債權(quán)人

　　①簽訂抵債協(xié)議時(shí)，不作會計(jì)處理。

　　②抵債資產(chǎn)實(shí)際銷售后實(shí)際受償時(shí)：

　　借：銀行存款  800(或1200)萬元

　　投資收益  300(-300)萬元

　　貸：應(yīng)收賬款  1100萬元

　　應(yīng)收賬款賬面價(jià)值與實(shí)際受償金額之間的差額計(jì)入“其他收益”科目。

　　(三)稅收處理

　　1.債務(wù)人

　　1)增值稅

　　抵債時(shí)：

　　a.簡易計(jì)稅：預(yù)繳增值稅=1000÷(1+5%)×3%=28.57萬元

　　b.一般計(jì)稅：預(yù)繳增值稅=1000÷(1+9%)×3%=27.52萬元

　　房屋交付或者開具發(fā)票時(shí)：

　　按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算應(yīng)納稅額(簡易計(jì)稅)銷項(xiàng)稅額(一般計(jì)稅)。

　　屬于一般計(jì)稅的，注意將對應(yīng)土地價(jià)款抵減銷售額。

　　2)企業(yè)所得稅

　　A.抵債時(shí)：

　　預(yù)計(jì)毛利額=1000÷(1+9%)×預(yù)計(jì)毛利率

　　B.在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)：

　　確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)會計(jì)收入和對應(yīng)的成本，確認(rèn)會計(jì)毛利;

　　C.在達(dá)到完工條件的年度：

　　按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算確認(rèn)完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利;

　　調(diào)整會計(jì)毛利與計(jì)稅毛利之間的差額;

　　調(diào)整計(jì)稅毛利與預(yù)計(jì)毛利之間的差額。

　　3)土地增值稅

　　a.抵債時(shí)：

　　應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(1000-預(yù)繳增值稅)×預(yù)征率

　　b.清算時(shí)：按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算土地增值稅收入

　　2.債權(quán)人

　　債務(wù)重組收益并入當(dāng)期企業(yè)損益繳納企業(yè)所得稅。

　　來源：蓮稅觀     作者：阿蓮姐姐