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【問】

某公司開發的某住宅區，已銷售了約50%以上，且購房者多已辦理了房產證和土地證，即相應的土地使用權已經轉移購房戶而不歸我公司了。請問還要全額計提土地使用稅嗎？

【答】

對購房戶已經辦理土地權證的相關土地面積，因相關的土地使用權已經不再歸屬你公司所有，依《土地使用稅條例》規定精神，原則上應是隨銷售進度下的產權分割，自購房業主獲取商品房權屬證書后逐步將其相應的土地面積從自身計稅面積中剔除，房產公司即不再負有計提繳納的義務，并且據我們了解，絕大多數地方稅務局也是據此執行的。但對該土地計稅面積減除的具體操作程序，國家稅務總局和多數省市地稅機關并無明確的規定，這里援引北京市地稅局《關于房地產開發企業開發用地征收城鎮土地使用稅有關問題的通知》（京地稅地〔2005〕550號）中對此事項的具體規定，供參照——“房地產開發企業已銷售房屋的占地 面積，可從房地產開發企業的計稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計算公式如下：以下內容需要回復才能看到

已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發項目房屋總建筑面積）×總占地面積?！?

但需提請您注意的是，欲獲取稅務機關對減少計稅土地面積的認可，須提供相關土地使用權轉移的證明資料，同時也須在會計上對權屬已經轉移的開發產品有相 應的確認銷售收入和成本的賬務處理作為輔助和配合，而若相關預收賬款和開發產品仍未結轉收入和成本，卻即認定土地權屬已經轉移，或招致稅務機關不認可貴公 司相關土地不予計稅的行為，更存在直接認定貴公司存在推遲結轉銷售收入成本并滯后清算相應的土地增值稅和企業所得稅的可能，故提請貴公司注意相關稅種間和會計稅收處理的協調，規避其間潛存的稅收風險。