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    某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲為Ｆ單位建1萬平方米辦公樓，應如何進行納稅籌劃？

房地產(chǎn)開發(fā)公司以代建方式建房是指由委托建房單位提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設項目批準書以及基建計劃，房地產(chǎn)開發(fā)公司以委托單位名義購買或者由委托單位自己購買土地使用權(quán)、材料、設備。房地產(chǎn)開發(fā)公司中（即受托方）不墊付資金，開發(fā)完成后向委托單位收取代建房收入的行為。按上述方法操作從形式上看房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的代建手續(xù)費收入按“服務業(yè)” 項目計征營業(yè)稅，不按“銷售不動產(chǎn)” 計征土地增值稅。采用代建房方式比采用先開發(fā)后銷售方式能取得更好的節(jié)稅效果，但整體收益可能不大。

方案一：房地產(chǎn)開發(fā)公司為Ｆ單位開發(fā)辦公樓，然后銷售給Ｆ單位。辦公樓銷售價格為4500萬元，扣除項目金額為3400萬元，增值額為1100萬元，增值率為32％（1100÷3400），應繳土地增值稅為：330萬元（1100×30％）。

方案二：Ｆ單位取得有關(guān)部門辦公樓批準立項文件，委托房地產(chǎn)公司代建辦公樓。Ｆ單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《代建合同》規(guī)定，Ｆ單位提供土地、材料、設備。房地產(chǎn)公司收取代建手續(xù)費，不墊付資金。根據(jù)稅法規(guī)定，該辦公樓沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對房地產(chǎn)公司代建的辦公樓免征土地增值稅。

兩方案比較，采用方案二代建方式，房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增值稅330萬元，從土地增值稅節(jié)稅角度，應采用方案二。

稅法專家分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的有償轉(zhuǎn)讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時財稅〔1995〕48號文件規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅”。綜合運用上述稅收政策，可以進行下列方式的土地增值稅籌劃。

房地產(chǎn)公司建成辦公大廈后，進行企業(yè)分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為企業(yè)分立，分立為兩個公司，其中一個全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈。根據(jù)稅法規(guī)定，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過企業(yè)分立轉(zhuǎn)移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅。分立結(jié)束后，甲公司兼并丙公司。根據(jù)現(xiàn)行稅法，被兼并企業(yè)丙公司將辦公大廈轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產(chǎn)公司企業(yè)分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增值稅。