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黨的十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》首次提出稅收法定原則，由此改變了部門(mén)暫行規(guī)定征稅的慣例，房地產(chǎn)稅立法也被提上議事日程。盡管適時(shí)在保有環(huán)節(jié)對(duì)居民住房開(kāi)征房地產(chǎn)稅已確定無(wú)疑，但開(kāi)征房地產(chǎn)稅的法理依據(jù)、實(shí)施的難點(diǎn)及可行的方案仍需廣泛討論和嚴(yán)謹(jǐn)論證。

以往的房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象僅限于城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而未來(lái)的房地產(chǎn)稅可能涉及所有的房產(chǎn)，要使其在調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)公平上發(fā)揮更大的作用，有許多需澄清的問(wèn)題，在制度設(shè)計(jì)上也面臨諸多難點(diǎn)與挑戰(zhàn)。因此，建議在房地產(chǎn)稅的推進(jìn)上需充分考量改革的相關(guān)性、整體性和系統(tǒng)性，以減少社會(huì)矛盾，并采取審慎漸進(jìn)實(shí)施的方式。第一，積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。第二，構(gòu)建房地產(chǎn)稅的基本框架。鑒于房地產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)公平，就應(yīng)堅(jiān)持“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率和嚴(yán)征管”的原則，來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的基本框架。第三，完善房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅除立法外還有許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善：一是健全房地產(chǎn)登記制度。二是健全房地產(chǎn)評(píng)估體系。三是建立信息披露和糾紛調(diào)解機(jī)制。切實(shí)保護(hù)納稅人合法權(quán)益。

第一，土地公有制是否能成為開(kāi)征房地產(chǎn)稅的障礙？

房地產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅是以所有人的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)收益為課稅對(duì)象。中國(guó)實(shí)行土地公有制與房產(chǎn)私有制，將房地合二為一開(kāi)征房地產(chǎn)稅由此引發(fā)“不是我財(cái)，不納稅”之聲不絕于耳。那么開(kāi)征房地產(chǎn)稅是否具有合理性和正當(dāng)性？

按照產(chǎn)權(quán)理論，所有權(quán)是由占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一系列權(quán)利組成和可分解的“權(quán)利束”，在上述權(quán)利之下還可根據(jù)社會(huì)的需要進(jìn)一步細(xì)分出土地的抵押權(quán)（以地設(shè)債）、空間權(quán)和他物權(quán)等。依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十五條“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益的權(quán)利”，人們購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)就擁有了與房產(chǎn)相連的建設(shè)用地占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)；依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條“債務(wù)人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物”和第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”，人們購(gòu)房產(chǎn)就有了由房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，以兩權(quán)為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權(quán)。

進(jìn)一步從經(jīng)濟(jì)和物理特征上講，房子是土地的附著物，其價(jià)值主要取決于土地的稀缺性、供給彈性、空間位置、周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施等，而房子本身價(jià)值是會(huì)隨著歲月的流失不斷出現(xiàn)折損或滅失的。房產(chǎn)與地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性使得房產(chǎn)所有人無(wú)論是自住、出售或出租，都可從土地增值中獲得資產(chǎn)增值收益。在這種制度安排下，盡管房產(chǎn)所有人沒(méi)有土地所有權(quán)，卻享有了所有權(quán)人應(yīng)有的“占有、使用和收益”等多項(xiàng)權(quán)利，這些都是私人財(cái)產(chǎn)的基本特征。顯然，所有權(quán)的法定權(quán)威性并不是絕對(duì)的，即使法定土地國(guó)有所有權(quán)沒(méi)有改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的實(shí)際產(chǎn)權(quán)已發(fā)生了重大變化，“各種反客為主”現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。按照黨十八屆四中全會(huì)依法治國(guó)的決定，《物權(quán)法》“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”條款如可順利實(shí)施，相當(dāng)于給予房產(chǎn)所有人永久的土地使用權(quán)，將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)私人財(cái)產(chǎn)的屬性，也是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的合理依據(jù)。

第二，土地出讓金與房地產(chǎn)稅是否存在重復(fù)征稅問(wèn)題？

住房是人類(lèi)的生活必需品，也是重大投資品。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住房的交易環(huán)節(jié)一次性支付了70年的土地出讓金，其金額之大占房?jī)r(jià)的50%左右，那么，在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅是否有重復(fù)征稅之嫌？

其實(shí)，土地出讓金和房地產(chǎn)稅雖都是政府財(cái)政收入的組成部分，但兩者卻有著不同的內(nèi)涵和屬性。

在現(xiàn)行的土地制度安排下，政府具有雙重身份：旣是土地所有者代表，也是國(guó)家公共事務(wù)公共資源的管理者。作為土地所有者代表，政府可行使所有者權(quán)利，向使用者索取地租性收入-—土地出讓金。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，這是土地使用者向所有者支付的租金，是國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。從法律的角度，土地出讓金反映不是簡(jiǎn)單的土地租賃關(guān)系，而是土地所有權(quán)與使用權(quán)人之間的用益物權(quán)關(guān)系。依據(jù)《憲法》土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，享有的占有、使用和收益權(quán)，而租賃權(quán)卻沒(méi)有上述權(quán)利，更不能隨意轉(zhuǎn)讓和處置承租的不動(dòng)產(chǎn)。簡(jiǎn)言之，土地出讓金體現(xiàn)的是不同經(jīng)濟(jì)主體——所有者與使用者之間依法平等交換的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，屬于國(guó)民收入分配中的初次分配范疇。

同時(shí)，政府作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的管理者，可行使公共管理的行政權(quán)力，依法開(kāi)征房地產(chǎn)稅，以保障政府行使公共管理職能和增加公共品的供給，這旣包括對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，也包括通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，弱化初次分配的不公，以維系社會(huì)的公正公平與和諧發(fā)展。與土地出讓金平等自由交換不同，房地產(chǎn)稅或征稅具有法定性、強(qiáng)制性和無(wú)償性，屬于政府運(yùn)用稅收手段對(duì)國(guó)民收入二次分配范疇。