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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年取得一宗開發(fā)用地，建設(shè)、規(guī)劃等政府行政管理部門批準(zhǔn)該項(xiàng)目的建筑容積率為2.5，單套建筑面積在80至100平米之間，總可售建筑面積為4.5萬平米，共500套。

2010 年8月首次推出200套，可售面積為1.8萬平米，單位面積最低售價(jià)7700元，本年底售完；2011年7月推出200套，可售面積為1.8萬平米，平均 單位面積售價(jià)8000元，也于當(dāng)年售完；2012年8月，企業(yè)推出最后剩余的房源100套，可售面積為0.9萬平米，平均單位面積售價(jià)8000元，于 2013年上半年銷售完畢。

當(dāng) 地政府相關(guān)部門規(guī)定的“普通住宅”條件是：建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格為同級(jí)別住房平均交易價(jià)格的1.2倍以 下，于銷售合同簽訂并在房地產(chǎn)管理部門備案時(shí)確認(rèn)。分期公布的平均交易價(jià)格是：2010年下半年為每平米6300元；2011年下半年為每平米7100 元；2012年下半年和2013年上半年均為每平米7300元。

2013 年底完成項(xiàng)目結(jié)算并達(dá)到了土地增值稅應(yīng)清算條件。2014年5月，企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交了自行清算報(bào)告和清算所需的相關(guān)資料。自行清算結(jié)果是：項(xiàng)目總收 入為35460萬，扣除項(xiàng)目總額30033.85萬，項(xiàng)目增值率為18%，并以“普通住宅”為由申請(qǐng)免征項(xiàng)目土地增值稅。

主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，根據(jù)企業(yè)提供的建設(shè)、規(guī)劃相關(guān)資料、銷售發(fā)票、銷售合同、土地取得及各類建造合同及結(jié)算等資料進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)審核，認(rèn)定該企業(yè)申報(bào)所 列收入、扣除項(xiàng)目金額等計(jì)算正確。但在分項(xiàng)審核時(shí)，認(rèn)定該項(xiàng)目2010年首次銷售的200套房屋不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅560余萬 元，其余銷售部分符合土地增值稅的免稅條件。

從本案例來看，在稅收優(yōu)惠政策的實(shí)際運(yùn)用上，稅企雙方在哪些事項(xiàng)出現(xiàn)差異？稅法專家認(rèn)為，要回答這個(gè)問題，必須從以下三個(gè)方面來厘清：

一、“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)與稅收上的認(rèn)定

“普 通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦 公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的執(zhí)行。對(duì)此，各地政府相關(guān)部門都根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌? 時(shí)期的不同情況，分期制定出了明確具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。總的來說，“普通住宅”必須同時(shí)符合以下三個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)，即項(xiàng)目容積率、單套建筑面積和銷售價(jià)格在政府相 關(guān)部門公布的市場(chǎng)銷售平均指導(dǎo)價(jià)格的浮動(dòng)上限范圍內(nèi)。而在稅收政策的認(rèn)定上，除了要執(zhí)行上述標(biāo)準(zhǔn)外，還要符合增值率不超過20%的規(guī)定，否則，也不屬于普 通住宅。

二、普通或非普通住宅的具體認(rèn)定時(shí)間

對(duì)于一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來講，其容積率、單套建筑面積已在開發(fā)前確定，而平均指導(dǎo)價(jià)是隨不同時(shí)期、不同宏觀調(diào)控政策調(diào)整而變動(dòng)的。因此，政府相關(guān)部門時(shí)時(shí)公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格與企業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格的比對(duì)就成為了能否享受土地增值稅優(yōu)惠的一個(gè)重要判斷依據(jù)了。

在 普通或非普通住宅的認(rèn)定時(shí)間上，稅務(wù)機(jī)關(guān)是按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，結(jié)合購銷雙方所簽訂的銷售合同并在房地產(chǎn)登記管理部門登記備案的時(shí)間作為房屋在稅收上確 認(rèn)的銷售時(shí)間，與此時(shí)段政府相關(guān)部門公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)來“分段”辨別認(rèn)定，只要銷售成立，銷售的是普通或非普通住宅就已確定。該企業(yè)2010年首次銷售的 200套，每套房屋的單位面積售價(jià)超過了當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門當(dāng)期公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)6300元的1.2倍即7560元的標(biāo)準(zhǔn)，屬于非普通住宅。

該企業(yè)是以清算項(xiàng)目在清算時(shí)點(diǎn)上所計(jì)算的平均單位價(jià)格與清算時(shí)點(diǎn)政府相關(guān)部門公布的市場(chǎng)交易平均指導(dǎo)價(jià)來確認(rèn)，屬于政策適用錯(cuò)誤。

三、關(guān)于土地增值稅的計(jì)算

土地增值稅相關(guān)政策明確規(guī)定，清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。同時(shí)，在清算審核時(shí)，應(yīng)審核不同類型房產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此也都規(guī)定了明確的分類計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

在 具體實(shí)務(wù)操作中，按照相關(guān)稅收政策的規(guī)定，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目，容積率、單套建筑面積都符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但在項(xiàng)目清算時(shí)，還要根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期的銷售情況與 銷售備案當(dāng)時(shí)政府相關(guān)部門公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行比對(duì)判斷，對(duì)于價(jià)格超過規(guī)定浮動(dòng)上限標(biāo)準(zhǔn)的，作為“非普通住宅”進(jìn)行歸類，最終按清算項(xiàng)目的“分類”分別計(jì) 算增值額、增值率。對(duì)符合相關(guān)部門規(guī)定“三條件”的，并經(jīng)“分類”計(jì)算確認(rèn)也符合增值率不超過20%的普通住宅類型，準(zhǔn)予其享受稅收優(yōu)惠政策。

而該企業(yè)則是按照整體項(xiàng)目清算情況來確認(rèn)是否征免稅，也屬政策適用錯(cuò)誤。

以上三點(diǎn)，回答了本案例稅企之間的差異問題，因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理是正確的。