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      稅務機關對于市區個人出租房產稅收有哪些具體的規定？其依據是什么？”《浙江省個人出租房產稅收征收管理辦法》從2015年1月1日起施行。個人出租房產所獲得租金收入的稅收征管將進一步加強。最近，市地稅部門陸續接到一些咨詢電話，詢問關于個人出租房產稅收征管問題。為此，記者專門采訪了市地稅部門相關負責人，對個人出租房產稅收征管的有關政策進行詳細解答，便于廣大市民全面了解這一政策。

1、問：湖州市開展個人出租房產稅收征收管理的政策依據？

答：個人出租房產稅收并不是一個新開征的稅收，而是對個人出租房產行為應繳納稅收（費）的統稱。對個人出租房產稅收征收依據的是：《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國印花稅暫行條例》等稅收法律法規規定，個人出租房屋應繳納稅收（費）。

為了加強管理、公平稅負，省地方稅務局在2014年重新公告了《浙江省個人出租房產稅收征收管理辦法》（浙江省地方稅務局公告2014年第22號）（具體請登錄/www.jzds.gov.cn查閱），并于2015年1月1日起施行。

湖州市在完成前期調查摸底和測算等相關工作后，于今年在全市范圍內全面開展個人出租房產稅收征收。

2、問：個人出租房產稅收為何要委托鄉鎮政府、街道辦事處征收？

答：《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則要求，稅務機關根據有利于稅收控管和方便納稅的原則，個人出租房屋稅收征收委托鄉鎮人民政府、街道辦事處征收。

主要原因：為納稅人提供更加便捷的服務，就近設置代征點，方便納稅人就近、就地納稅；同時有利于推進社會綜合治稅，充分利用鄉鎮人民政府、街道辦事處對轄區內房產租賃市場熟悉的情況，公平稅負，規范個人出租房產稅收秩序。

3、問：哪些情況屬于個人出租房產行為？

答：個人出租房產行為，是指個人把自有房產出租給別人，或者承租人將租入房產再二手轉租，收取租金或者獲取其它經濟利益的行為。此外，如果個人以房屋產權投資入股，不承擔經營風險，從被投資方取得固定收入；或者以承包、承租經營或其他名義有償提供房屋使用權的行為，也視同個人出租房屋行為。

4、問：哪些人要繳納個人出租房產稅收？

答：此次房屋出租征收范圍包括湖州市本級（開發區、度假區、吳興區、南潯區）各鄉鎮街道行政區域內有房產出租行為的個人（納稅人）。房產出租、轉租行為的納稅義務人根據有關法律、法規及其他相關規定確定。房產承租人應向主管地稅機關提供產權所有人或轉租人（使用人或房產代管人）的姓名、住址、聯系方式和租賃合同等，并協助地稅機關與產權所有人取得聯系。

5、問：個人出租房屋如何辦理納稅登記，需要提供哪些資料？

答：發生房產租賃行為的納稅人按實際取得的租金收入自行申報，向房屋所在地受托代征單位代征點辦理出租房屋的相關登記，并填報《個人房產出租情況登記表》。

需要提供的資料：

房屋租賃合同（協議）、房屋所有權證或土地使用權證（或契證）、房屋所有權人身份證明等。房屋尚未領取房屋所有權證或土地使用證的個人,提供房屋購銷合同或發票。房屋轉租的還應提供租入房屋時的房屋租賃合同和租入房屋時開具的發票。納稅人委托代辦相關登記的，還應當提供受托人身份證原件及復印件和委托協議書原件。

6、問：個人出租房屋涉及哪些稅種？稅率如何規定？

答：根據相關稅收法律法規的規定，個人出租房屋應繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅等地方稅費。注：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第六條規定：納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。

7、問：個人出租房產綜合稅費征收率表中的營業稅起征點是如何規定的？

答：根據《國家稅務總局關于小微企業免征增值稅和營業稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第57號）規定：發生房屋租賃行為的納稅人，月營業額不超過30000元的，按照規定免征營業稅、城市維護建設稅、地方水利建設基金、教育費附加和地方教育附加。

8、問：我市稅務機關為什么要確定最低計稅租金標準？最低計稅租金標準如何適用？
答：出租人或承租人能提供真實有效的房屋租賃合同的，稅務機關按實際租金收入乘以綜合稅費征收率計算征收有關稅費。

但是如果出現下列之一情形的，稅務部門將按“市區出租房路段等級劃分及單位建筑面積年最低租金標準”核定每月每平方米建筑面積最低計稅租金。（1）納稅人申報的租金收入明顯偏低，又無正當理由；（2）納稅人未按規定的期限辦理納稅申報，經主管地稅分局責令限期改正，逾期仍不申報的；

（3）房產所有權人將自有房產以無償使用的名義交給其他個人或單位用于居住或從事生產經營，實際收取租金或實物等其他經濟利益的；（4）未按規定提供納稅資料的。

9、問：個人自有房屋用于自己經營的，是否要交稅？

答：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的有關規定，自有房屋用于自己經營的，征收房產稅，在房屋使用次月起繳納，按年征收，年應征房產稅稅款=房產原值×70%×1.2%。

10、問：個人出租房產稅收的納稅期限如何規定？

答：納稅人根據租賃合同約定按月收取租金的，在收取租金的次月15日前繳納；納稅人根據租賃合同一次性收取數月（年）租金的，在收取租金的次月15日前一次性繳納。

對實行核定征收的，主管地稅分局視實際情況簡并征期；遇有其他情況，按照權責發生制原則確定納稅期限。

11、問：如果納稅人不按規定對出租房屋進行登記、納稅申報、繳納稅款，將會承擔什么法律責任？

答：納稅人未按照規定繳納稅費的，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十七條、第四十條、第六十二條、六十三條、六十八條之規定：

責令限期改正；追繳相關稅費加收滯納金；并處少交稅費50%以上五倍以下罰款；采取稅收保全、強制執行措施。

對拒不履行納稅義務的行為，將納入國家個人信用信息基礎數據庫、通報工作單位、限制出境、通過媒體曝光、移送稽查部門依法查處、對涉稅犯罪的，將依法移送司法機關追究刑事責任。

12、征收舉例說明：

例1：假設李某將位于志成路一樓的營業房1間（建筑面積共1000平米）出租用于經營，提供的租賃合同標明租金為32000元/月（折算年租金收入為384000元），問李某需繳納哪些稅費?

答：（1）判斷該房產所屬的路段等級。

對照《湖州市區出租房路段等級劃分及單位建筑面積年最低租金標準》，判斷志成路屬于一級路段。（2）計算并判斷合同租金是否符合“最低租金標準”規定。

按提供合同計算：志成路營業房每平米年租金收入=384000/1000=384（元）

因李某出租的志成路營業房每平米年租金收入為384元，低于《湖州市區出租房路段等級劃分及單位建筑面積年最低租金標準》規定的同路段（一級路段）最低租金標準。因此,因此,稅務局機關按最低租金標準核定李某的年租金收入=450×1000=450000（元）。（3）計算并判斷是否達到營業稅起征點。

計算核定月租金收入450000÷12=37500元＞30000元，李某月租金收入超過30000元，達到營業稅起征點。（4）判斷適用的單位稅額

根據稅務部門核定的每平方米年租金單位稅額，該房產適用53.1元/年、?的單位稅額。（5）計算年應納稅額。

李某年應納稅額=1000×53.1=53100（元）

例2：假設王某將位于織里鎮商城西路的一幢房屋中的兩層（每層建筑面積54平米）出租用于經營，提供的租賃合同標明每月租金1000元（即年租金收入12000元），問王某需繳納多少稅費?

答：（1）判斷該房產所屬的路段等級。

對照《2015年織里鎮個人房屋出租（自有）稅收區域劃分》，判斷該路段屬于織里鎮四級區域。（2）計算并判斷合同租金是否符合“最低租金標準”規定。

按提供合同計算：該房產每平米年租金收入=12000/54*2=111.11（元）
因王某出租的商城西路營業房每平米年租金收入為111.11元，低于《織里鎮出租房路段等級劃分及單位建筑面積年最低租金標準》規定的同路段（四級路段）最低租金標準。因此,稅務機關按最低租金標準核定王某的年租金收入=166.97×108=18032.76（元）。（3）計算并判斷是否達到營業稅起征點。

計算核定月租金收入18032.76÷12=1502.73元＜30000元，王某月租金收入未達30000元，未達營業稅起征點（4）判斷適用的單位稅額

根據稅務部門核定的每平方米年租金單位稅額，該房產適用10.18元/年、?的單位稅額。（5）計算年應納稅額。

王某年應納稅額=54×2×10.18=1099.44（元）