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在司法實踐中，一房二賣的情況時有發(fā)生，由于此類案件涉及到刑民交叉的問題，司法實踐之中往往對該問題的處理并不完全一致，下文將對此問題結(jié)合實際案例展開探討。

案例1，某房地產(chǎn)開發(fā)商朱某將其開發(fā)的某樓盤分別賣給王某、李某等人。后因資金鏈斷裂，朱某又將該樓盤賣給徐某、焦某等人，獲得資金500萬元用于繼續(xù)組織施工，后徐某、焦某等人到房管部門登記備案。當(dāng)王某、李某等人得知房屋被再次出售后，要求朱某返還房屋或退還購房款。朱某表示愿意將后期建好的住房交付。由于朱某資金緊張施工斷斷續(xù)續(xù)，無法及時交付房屋且無資金返還，王某等人遂向公安機關(guān)報案。

案例2，2011年3月，被告人孫某通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為臨沂紅棕櫚置業(yè)有限公司（以下簡稱紅棕櫚公司）法定代表人。2012年4月，紅棕櫚公司在臨沂市蘭山區(qū)柳青街道北京路與沂蒙路交匯處，開工建設(shè)“怡和名居”住宅樓工程。2012年8月15日，紅棕櫚公司分別與林沁宇、林業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，分別將“怡和名居”6#102、103及6#501樓房銷售給二人，并到臨沂市房產(chǎn)和住房保障局備案。2013年8月，紅棕櫚公司又分別與張靖舒、路某、魯曉華簽訂商品房訂購協(xié)議，將該三套樓房進(jìn)行銷售，收取房款共計194.186萬元。臨沂市蘭山區(qū)人民檢察院指控被告單位臨沂紅棕櫚置業(yè)有限公司、被告人孫某犯合同詐騙罪。

案例3，2017年4月20日,犯罪嫌疑人王某與“第一買主”周某元簽訂房屋買賣合同,將其位于某小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房以20萬元的價格賣給周某元,但兩人口頭約定名為買賣,實為借貸抵押,王某向周某元借款15萬元,預(yù)先扣除利息后,實際出借139500元。2017年8月28日,王某隱瞞房屋已抵押給周某元的事實,又與“第二買主李某波簽訂房屋買賣合同,將該套房產(chǎn)以386000的價格賣給了李某波。

案例4，羅某在石景山古城路有一套房子。2010年9月，她分別委托兩家中介賣房。結(jié)果在同一天，翁某與李某分別以50萬元和51萬元買下此房。后經(jīng)李某起訴至法院，法院裁定凍結(jié)這套房的交易手續(xù)，并判決羅某將房子過戶到李某名下。羅某不服上訴。在二審期間，她又通過中介公司，將房子以50萬元的價格賣給徐女士。經(jīng)當(dāng)事人舉報，羅某被以合同詐騙罪起訴至法院。

通常所謂的一房二賣，是指行為人甲將自己所有的房產(chǎn)出賣給乙之后，又將該房產(chǎn)出賣給丙。在此存在兩種情形，一是將房產(chǎn)登記在乙的名下，另一種情況是將房產(chǎn)登記在丙的名下，當(dāng)然也有將房產(chǎn)既不登記在乙的名下，也不登記在丙的名下，而是賣給第三者丁的情形，這其實是一房三賣，原理和一房二賣相同，就不單獨展開討論。

在一房二賣的場合，如果甲將房產(chǎn)登記在丙的名下，而且丙是善意取得的場合，當(dāng)然這里善意取得的認(rèn)定需要滿足一定的條件，由于此時丙獲得了財產(chǎn)，并不存在財產(chǎn)損失，故而甲對丙不可能成立詐騙罪，又由于丙并不具有處分乙的財產(chǎn)的權(quán)限與地位，因而也不可能成立以丙為受騙者，乙為被害人的三角詐騙。當(dāng)然，在丙是惡意的場合，則有可能與甲構(gòu)成侵占罪的共犯。

如果甲已將房產(chǎn)登記在乙的名下，然后對丙隱瞞該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的事實，再將該房產(chǎn)出賣給丙并且收取丙的相應(yīng)的購房款的，則對丙成立詐騙罪。

就案例1而言，由于徐某、焦某等人在房管部門作了登記備案，雖然備案沒有直接決定物權(quán)歸屬的法律效力，但只要徐某、焦某等人事后能夠獲得樓盤，則不能認(rèn)定朱某對徐某、焦某等人構(gòu)成合同詐騙罪。其次，如果朱某在將樓盤賣給王某、李某等人時，具有交付樓盤的意思（雖然沒有進(jìn)行相關(guān)登記），則朱某對王某、李某也不成立合同詐騙罪。即便后來朱某將樓盤出售給徐某、焦某等人，由徐某、焦某等人取得樓盤，朱某對王某、李某也不成立合同詐騙罪，只是需要向王某、李某退還購房款。

如果朱某將樓盤賣給王某、李某等人時，如果一開始就沒有打算交付，則對王某、李某等人可能成立合同詐騙罪。在朱某對王某、李某成立合同詐騙罪的情況下，需要進(jìn)一步判斷朱某將樓盤出售給徐某、焦某等時，是否具有交付樓盤的意思，如果依然沒有交付樓盤的意思，對徐某、焦某等人也可能成立合同詐騙罪。這就需要在案的具體事實來證明了。

在案例2中，法院認(rèn)為，被告單位為融資需要，以借貸為目的，與林芯宇等人簽訂了商品房預(yù)售買賣合同并備案作為擔(dān)保，其實質(zhì)上名為房屋買賣，實為民間借貸，雙方之間并無買賣房屋的真實意思表示，雙方簽訂房屋預(yù)售買賣合同后，到房產(chǎn)管理局的備案，系房產(chǎn)管理部門為防止開發(fā)商一房多賣所采取的一種行政監(jiān)管措施，所簽訂房屋預(yù)售買賣合同亦不產(chǎn)生物權(quán)上的變動效力。被告單位將涉案房產(chǎn)與路某、魯曉華、張靖舒簽訂商品房預(yù)售合同后，在被害人依照約定給付部分房款后，被告單位未能及時履行房產(chǎn)備案等合同義務(wù)，被告人為此多次與融資人溝通協(xié)調(diào)；被害人路某亦采取民事訴訟的方式起訴至本院，并以調(diào)解的方式結(jié)案；被告單位、被告人的賬戶、房產(chǎn)等亦被他人采取查封等保全措施，被告單位的資金鏈斷裂，無力履約或退還房款。綜合上述被告單位、被告人在商品房買賣合同簽訂前、后的表現(xiàn)，被告單位、被告人雖有隱瞞涉案房產(chǎn)已備案的事實的情節(jié)，但被告單位不能履行的原因系被告單位經(jīng)營陷入困境，在案證據(jù)不能充分證實被告單位、被告人具有非法占有他人財產(chǎn)的故意。公訴機關(guān)指控被告單位臨沂紅棕櫚置業(yè)有限公司、被告人孫某犯合同詐騙罪，證據(jù)尚未達(dá)到確實充分的程度，本院不予認(rèn)定。

就此案例而言，前面的第一次買賣并不是真正意義上的買賣合同，實質(zhì)上是一個借貸合同，雖然隱瞞涉案房產(chǎn)已備案的事實，但并不必然導(dǎo)致路某、魯曉華、張靖舒等人房產(chǎn)的獲得，換言之，此行為本身并不會導(dǎo)致被害人的財產(chǎn)損失。因此，法院才判決被告人不成立合同詐騙罪。

對于案例3而言：

（1）王某和“第一買主”周某元之間系借款抵押關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系。

王某供認(rèn):其為了從周某元處借高利貸,和周某元簽訂了房屋買賣合同,但實際上系以涉案房產(chǎn)作抵押,兩人之間名為買賣,實為借貸,且最能支撐上述供述的一個客觀事實即其不可能將價值四五十萬元的房產(chǎn)以20萬元的價格出賣給周某元,這明顯有失公平。周某元在公安機關(guān)有兩次證言:均證實雙方存在房屋買賣關(guān)系。但在王某是否提議過借款抵押上,前份證言予以否認(rèn)后一份證言才證實了王某有過借款抵押的意思表示,且其一方的證人鄭某建、徐某鋒證明王某和周某元的確就涉案房產(chǎn)簽訂了買賣合同,但是否還約定系借款抵押,二人不知情。針對三人的證言,結(jié)合周某元平時主要對外發(fā)放高利貸,及鄭某建平時幫周某元聯(lián)系高利貸客戶,和周某元存在利益關(guān)系,及徐某鋒的身份系周某元的律師來看,周某元一方的證言在買賣關(guān)系上高度一致,但是否存在借款抵押關(guān)系卻避重就輕,因此，三人的證言可信度不高。而且三人均承認(rèn)在公安機關(guān)作證前訂立了攻守同盟,實際上雙方之間存在借款抵押的意思表示,檢察院遂對三人在公安機關(guān)的證言不予采信。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求”的規(guī)定,認(rèn)定雙方之間系借款抵押關(guān)系。

（2）王某主觀上不具有非法占有“第二買主”李某波錢財?shù)墓室狻?/span>

本案中，王某的確存在欺詐行為,隱瞞房屋已抵押給周某元的事實,并偽造之前房主的房屋買賣合同,才將涉案房產(chǎn)出賣給第二買主”李某波、張某娟夫婦。但不能認(rèn)定其主觀上有非法占有的故意,主要是:

（1）從王某“一房二賣”的原因來看，犯罪嫌疑人王某和周某元系借款抵押關(guān)系,那么其當(dāng)然有權(quán)處分自已的房產(chǎn),有權(quán)將涉案房屋出賣給李某波夫婦。

（2）從“一房二賣”行為是否給被害人造成經(jīng)濟(jì)損失上看,犯罪嫌疑人王某和李某波夫婦達(dá)成了買賣小產(chǎn)權(quán)房屋的真實意思表示,李某波夫婦向其支付了386000元的房款,其將房屋交付給了李某波夫婦使用，雙方之間買賣行為完成。據(jù)被害人李某波陳述,案發(fā)后周某元一方經(jīng)常前來騷擾,但其一直還住在涉案房屋里,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條及《全國民事審判工作會議紀(jì)要(2011年)》第十六條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)變更不動產(chǎn)物權(quán)的合同,自合同成立時有效,未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力;數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,應(yīng)按照合法占有房屋的順序確定權(quán)利保護(hù)順位”的規(guī)定,李某波就涉案房屋的占有達(dá)到了相對平穩(wěn)的狀態(tài),即使周某元來騷擾,也系占有上的瑕疵,不影響李某波對房屋先行合法占有事實的成立,那么李某波夫婦得到了房屋,也就無經(jīng)濟(jì)損失。

（3）從債務(wù)清償上看,王某賣房的初衷就是為償還周某元的高利貸,在將房屋賣給李某波夫婦前后,也一直找周某元商量還款數(shù)額,因周某元任意抬高還款數(shù)額,才導(dǎo)致至今未歸還。且王某通過律師已與周某元達(dá)成了還款協(xié)議,雙方之間的糾紛得以平息。

（4）從款項去向上看,王某從周某元處得到的139500元高利貸借款和從李某波夫婦處得到的39000元房款,用于投資燒烤生意、放貸給他人,投資的燒烤生意已經(jīng)準(zhǔn)備就緒時正巧碰上違章建筑拆遷而夭折,放貸給他人的款項因?qū)Ψ绞ヂ?lián)系而無法追回,故上述款項均用于繼續(xù)經(jīng)營,但因客觀原因?qū)е聼o法追回,不屬于法律意義上的“揮霍”。

綜上,王某的行為不構(gòu)成合同詐騙罪。后來檢察院對此案作出不予批捕處理。

對于案例4而言：由于法院已經(jīng)裁定凍結(jié)房屋的交易手續(xù)，并判決羅某將房屋過戶到李某名下，此時，羅某故意隱瞞房屋已被法院凍結(jié)的真相，的確會招致被害人的財產(chǎn)損失，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪。

綜上所述，一房二賣的情形下，林林總總，頗為復(fù)雜，并不是一概不成立合同詐騙罪，具體問題還需具體分析！