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企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的過程中，涉及到營業(yè)稅、城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)等多個稅種，稅收負擔較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉讓房地產(chǎn)，從而達到延期納稅、降低稅收負擔的目的。

以投資入股方式轉讓房地產(chǎn)

(一)以投資入股方式轉讓房地產(chǎn)的稅務處理

1.營業(yè)稅。根據(jù)財稅[2002]191號文《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業(yè)稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉讓無形資產(chǎn)則需要繳納營業(yè)稅。

2.土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。而對于以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3.房產(chǎn)稅。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應區(qū)別對待：對于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應由投資方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

4.企業(yè)所得稅。一般情況下，應分解為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價值進行投資兩項業(yè)務。

下面以實際案例分析投資和銷售方式對企業(yè)稅負的影響。

案例1：**晨裝集團在北京郊區(qū)有一家全資子公司**公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計支付地價款800萬元，廠房連同土地的賬面價值為1200萬元。**公司想在此地建設一個大型商場，為此找到**公司洽談收購此地塊，出價9000萬元。該地塊上廠房的評估價格為320萬元。

如果**公司將廠房連同土地銷售給**公司，按照規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置、抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價或抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅，故**公司需要繳納營業(yè)稅410萬元(9000-800)×5%]，城建稅和教育費附加41萬元[410×(7%+3%)]，印花稅4.5萬元(9000×0.5‰)，土地增值稅3903.28萬元(增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%)，企業(yè)所得稅860.31萬元[(9000-1200-41-4.5-3903.28)×25%]，納稅合計為5219.09萬元，**公司轉讓房地產(chǎn)的凈收益為2580.91萬元。**公司需要繳納契稅270萬元(9000×3%)，印花稅4.5萬元(9000×0.5‰)。而如果**公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉移到**公司，之后再以9000萬元的價格轉讓股權的話，其稅收負擔可以大幅度降低。

1.**公司應該繳納的稅收。**公司以房地產(chǎn)進行投資入股，不征收營業(yè)稅，也無需繳納城建稅和教育費附加;由于投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)，因此該項投資行為暫免征收土地增值稅。

股權轉讓應繳納印花稅=9000×0.5‰=4.5(萬元)投資及股權轉讓行為應納企業(yè)所得稅=(9000-1200-4.5)×25%=1948.88(萬元)節(jié)稅總額=5219.09-(4.5+1948.88)=3265.71(萬元)。

2.**公司應該繳納的稅收。

契稅=9000×3%=270(萬元)

股權轉讓印花稅4.5萬元。

從方案設計看，股權轉讓方式下，**公司的稅收負擔沒有變化，而**公司可以節(jié)約3265.71萬元的稅金支出。

(二)以房地產(chǎn)投資入股過程中需要注意的問題1.投資合同的簽訂。在稅務處理中，嚴格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為。也就是說要想享受不征收營業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔投資風險;如果投資方未承擔投資風險，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營業(yè)稅，無法達到上述節(jié)稅效果。

2.操作時間間隔。企業(yè)要想達到上進節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時間與轉讓股權的時間間隔問題，兩者時間間隔最好在一年以上，否則稅務機關可能會以實質課稅原則為由，對上述行為征稅。

3.注意《公司法》中對不同投資方式的比例限制。《公司法》規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不得超過70%，如果在投資過程中沒有達到上述要求，就會給方案的執(zhí)行帶來不必要的麻煩。

4.正確認識和處理納稅籌劃對不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負擔減少，企業(yè)的利潤增加，相應增加了企業(yè)所得稅的稅收負擔，企業(yè)應綜合考慮這一影響，并及時繳納企業(yè)所得稅。

5.加強雙方的溝通和合作，實現(xiàn)雙贏的目標。上述方案中，**公司通過籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對**公司而言，該方案并沒有降低其稅負，反而會增加**公司潛在的稅負——今后**公司轉讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時，需要金額繳納營業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使**公司的潛在稅收負擔增加450萬元(9000×5%)。因此**公司在進行稅收籌劃時，需要加強和**公司的溝通，在投資入股及股權轉讓價格方面做出適當?shù)淖尣剑源双@得**公司的支持和配合，從而達到雙贏的目的。