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納稅籌劃思路

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》及有關政策規定，租賃業房產稅與倉儲業房產稅的計稅方法不同。房產自用的，其房產稅依照房產余值的1.2%計算繳納，即：

　　應納稅額=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　房產原值的扣除比例各省、市、自治區可能略有不同，從10%到30%不等。

　　房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納，即：

　　應納稅額=租金收入金額×12%

　　由于房產稅計稅公式的不同，必然導致應納稅額的差異，這就為納稅籌劃提供了空間。根據《中華人民共和國稅法》規定，房產用于出租的，必須按租金計算繳納房產稅。因此，為了能夠按照房產余值計算繳納房產稅，需要將出租轉化為其他形式。租賃業與倉儲業在營改增之后繳納增值稅的稅率也不相同，由于增值稅具有轉嫁性，大多數情況下，其稅負可以轉嫁出去，這里暫不考慮其增值稅負擔的比較。

　　法律政策依據

　　(1)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日國務院令第134號公布，2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過，根據2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第一次修訂，根據2017年11月19日《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂)。

　　(2)《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國務院1986年9月15日頒布，國發〔1986〕90號，根據2011年1月8日國務院令第588號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂)。

　　納稅籌劃圖

　　納稅籌劃案例

　　某商業公司是從計劃經濟時期發展過來的，在計劃經濟時期，商品較為短缺。該公司作為商業批發零售兼營企業，為了“發展經濟，保障供給”，千方百計圈地建庫，盡可能多地儲存商品?，F在商品極大豐富了，企業界逐步向零庫存發展，他們的庫房大量閑置。近年來，部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃過程的綜合稅負約20%，企業負擔過重，是否有可能通過納稅籌劃減輕稅收負擔呢?

　　籌劃方案

　　假設該公司用于出租的庫房有三棟，其房產原值為2000萬元，年租金收入為400萬元。則應納房產稅：400×12%=48(萬元)，由于增值稅及其附加、印花稅、企業所得稅等不影響籌劃結果，這里暫不考慮房產稅以外的其他稅費。

　　如果對該公司的上述經營活動進行納稅籌劃。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進行友好協商，繼續利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務。這樣，該公司需要增加費用支出，假設增加支出15萬元。如果該公司在增加的服務上不盈利，即收取的倉儲費為房屋租賃費加15萬元，則客戶會非常歡迎這種做法。這樣，該企業提供倉儲服務的收入仍然約為400萬元，收入不變，則應納房產稅：2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元)，不考慮其他稅費，每年節約稅款：48-16.8=31.2(萬元)。需要注意的是，收入性質的轉化必須具有真實性、合法性，同時能夠滿足客戶的利益要求。否則，該項性質的轉化是行不通的。