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實務中，土地成本分攤方法使用最多的就是占地面積法和建筑面積法。企業所得稅規定的比較明確，國稅發【2009】31號文規定，土地成本在企業所得稅處理時，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。而土地增值稅方面國稅發〔2009〕91號規定：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。當下各地規定不一，有規定采用占地面積法的，也有規定采用建筑面積法的，還有規定將占地面積法和建筑面積結合使用的。

　　占地面積法，是按照項目分期不同，每期占項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開發成本。具體是指按某一開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。該方法適用于分期開發、滾動開發或者不同業態房地產的項目。不同項目之間分攤一般采用該方法。

　　建筑面積法，是指按某一開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。該方法適用于業態差別不大的房地產項目。同一開發項目中建設不同類型房地產的，占地不是相對獨立的，一般采用建筑面積法。

　　案例：品稅閣房地產開發公司開發A項目，占用土地面積10000平方米，土地成本1億元。A項目中有高層、別墅兩種業態。高層占地面積4000平方米，建筑面積20000平方米;別墅占地4000平方米，建筑面積5000平方米。其余2000平米為公共綠化道路等用地。

　　解析：分攤土地成本分別按照占地面積法與建筑面積法來比較。

　　一、占地面積法

　　1.直接按照不同產品對象樓座占地面積分攤，不考慮綠化道路分攤。高層應分攤土地成本=4000/8000×1億元=5000萬元;別墅應分攤土地成本=4000/8000×1億元=5000萬元

　　2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進行分攤，公用部份的土地成本再按建筑面積法分攤到各單獨樓座。高層應分攤土地成本=4000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000=5600萬元;別墅應分攤土地成本=4000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000=4400萬元

　　二、建筑面積法

　　高層應分攤土地成本=20000/25000×1億元=8000萬元;別墅應分攤土地成本=5000/25000×1億元=2000萬元

　　計算結果：

　　1.不考慮道路綠化直接按樓座占地面積分攤：高層分攤土地成本5000萬元，別墅分攤土地成本5000萬元。

　　2.先按占地面積法再按建筑面積法分攤：高層分攤土地成本5600萬元，別墅分攤土地成本4400萬元。

　　3.直接按照建筑面積分攤：高層分攤土地成本8000萬元，別墅分攤土地成本2000萬元。

　　結論：高層和別墅占地面積相同，但由于分攤方法不同，土地成本差異巨大。

　　通過以上分析計算，可以看出在計算房地產企業土地增值稅、企業所得稅時，由于成本分攤方法的不同，稅前扣除千差萬別!別墅和高層不同業態房產成本采用不同的分攤方法，對企業所得稅來說，可能是時間性差異，也可能是永久性差異。但對土地增值稅來說，一定是永久性差異。由于全國政策不統一，各地規定分攤方法不一致，這就要求房地產開發企業在進行稅務處理時與當地稅務機關提前溝通，按照當地政策規定處理，避免增加稅收風險。

　　來源：品稅閣  作者：太陽雨