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一、什么是以銷代融?

　　模式一：開發(fā)商為了快速回籠資金，將現有樓盤實現快速銷售，以降低銷售收入為代價，短期內獲取大量資金，替代向金融機構融資，降低融資成本，實現資金盤活。

　　模式二：開發(fā)商與金融機構簽訂銷售合同，并在房管局辦理網簽合同備案，此時雖不辦理不動產權證，但是已作為銷售處理。同時在銷售合同中約定，開發(fā)商在一段時間內以某一價格或按照約定利率支付利息的方式回購該批房產，后期實現再次銷售，以解決資金周轉問題。在此模式下，實質上形成了融資性售后回購。

　　二、融資性售后回購業(yè)務的條件及要求是什么?

　　融資性售后回購的前提條件為購買方是經批準具有從事融資租賃業(yè)務資質的金融機構，雙方簽訂銷售合同，合同中需明確約定回購日期或固定利率，取得利息的一方增值稅作為利息收入處理，在銷售時銷售方不得確認收入。

　　三、融資性售后回購業(yè)務的賬務處理

　　案例：某房地產開發(fā)企業(yè)2021年12月1日將一棟已完工的寫字樓銷售給乙銀行(經批準具有從事融資租賃業(yè)務資質)，合同約定售價為10000萬元，同時約定2024年11月30日該房企按照11800萬元將該寫字樓重新購回。

　　分析：這項交易實質上是房地產企業(yè)將房產做抵押擔保，向銀行支付的借款利息為1800萬元，期限3年，每年應付利息600萬元，年資金成本為6%。其所售房產雖然簽訂網簽合同，但實質上未完成交付，主要風險和報酬并沒有發(fā)生實質上的轉移，仍留在該房地產公司，因此不能確認收入。會計分錄如下：

　　1、銷售房產時(此時銷售方不確認收入)：

　　銷售方：

　　借：銀行存款  10000

　　貸：其他應付款  10000

　　購買方：

　　借：其他應收款  10000

　　貸：銀行存款  10000

　　2、在融資性售后回購模式下，根據銷售合同的約定不同，分為回購價格大于等于原售價，或回購價格小于原售價。

　　(1)如果回購價格大于等于原售價，回購價與原售價之間的差額，銷售方在回購期間，依據合同的約定計提利息費用，購買方確認利息收入。

　　(2)如果回購價格小于原售價，同時雙方的銷售合同約定了按期支付的利息，銷售方應確認利息支出，購買方確認利息收入。

　　銷售方：

　　借：財務費用-利息支出  1800

　　貸：其他應付款  1800

　　購買方：

　　借：其他應收款  1800

　　貸：其他業(yè)務收入-利息收入  1698.11(1800/1.06)

　　應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)  101.89

　　3、銷售方購回商品時，作如下會計分錄：

　　銷售方：

　　借：其他應付款  11800

　　貸：銀行存款  11800

　　購買方：

　　借：銀行存款  11800

　　貸：其他應收款  11800

　　四、融資性售后回購業(yè)務的稅務處理

　　1、增值稅

　　根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》銷售服務、無形資產、不動產注釋規(guī)定，“一、銷售服務(五)金融服務各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費、補償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業(yè)務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。”

　　上例中，房地產企業(yè)出售、回購資產的行為，不征收增值稅。

　　2、企業(yè)所得稅

　　根據《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)“一、除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權責發(fā)生制原則和實質重于形式原則。(三)采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。”

　　上例中，房地產企業(yè)出售資產的行為，形成了實質性的融資性售后回購，不應確認為銷售收入，支付的利息作為財務費用在稅前扣除。

　　3、土地增值稅

　　關于融資性售后回購業(yè)務如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明確的規(guī)定。根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。”

　　上例中，房地產企業(yè)銷售的房產權屬實質性未發(fā)生轉移，雖然在形式上，具備了交納土地增值稅的條件，但實質上是屬于融資性售后回購。判斷要點：權屬是否發(fā)生轉移?是否形成了銷售?在此基礎上，根據實質性原則去判斷業(yè)務實質是什么。筆者認為，上例不屬于土地增值稅的應稅范圍。在實務中，還需與主管主管機關充分的溝通。

　　來源：中道財稅     作者：李欣