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基本案情

某稽查局在對甲房地產公司檢查后發現，該公司2014年12月有下列項目未申報繳納營業稅及附加：已開具發票并收到的售房款325萬元；收到銀行撥付的按 揭款1830萬元；按銷售合同約定有27戶業主應在2014年12月交付但未收取的房款785萬元，經核對，其中已開具發票金額435萬元，其余未開具發票；已簽訂購房合同的業主交付的誠意金、VIP會員費20萬元。

經審理后稽查局作出處理決定：依照稅法規定，該公司上述款項都應在當期申報繳納營業稅及附加，責令其補繳稅款并加收滯納金。該公司接受了處理，但對在合同約定的時間內未實際收到業主的購房款以及收取誠意金、VIP會員費也要繳稅不甚理解。

案件分析

稅法對納稅義務發生時間及納稅期限有明確規定。營業稅暫行條例第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并 收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。第十五條規定，納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅 期的，自期滿之日起15日內申報納稅。營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時 間為收到預收款的當天。

賴紹松稅務律師認為：房地產企業銷售房屋納稅義務的發生時間，在遵循普通條款規定的同時，應遵循特殊條款的規定。本案例中，幾種情形納稅義務的發生時間及納稅期限分別為：

1.房地產公司收到業主繳納的購房余款并開具發票，以及收到銀行按揭款未作收入的情形。上述款項均系銷售房屋過程中收取的售房款，按照營業稅暫行條例第十 二條、第十五條以及營業稅暫行條例實施細則第二十四條第一款的規定，屬于銷售不動產并收訖營業收入款項的情形，其納稅義務在收款當期已發生，應當在次月 15日申報繳納營業稅及附加。至于該公司提出的集中收款時間正值月末，交款的業主多而財務人手少，以致收入沒及時入賬申報納稅等理由，系公司內部管理問 題，并非不可抗力的法定緩期申報繳稅原由，不能因此而延緩稅款的申報和繳納。盡管該公司已在次月補計了收入并在第二個月補繳了稅款，可不追究其偷稅的法律 責任，但其還得為延緩繳稅時間付出繳納滯納金的代價。

2.業主未按購房合同約定交款時間交付購房款的情形。依照營業稅暫行條例第十二條、第十五條以及營業稅暫行條例實施細則第二十四條第二款的規定，該公司與 業主簽訂的房屋銷售合同既已約定在12月應收取該785萬元房款，即使因業主方面的原因致使該公司未實際收到該部分售房款，但已滿足“取得索取營業收入款 項憑據”的條件，其營業稅納稅義務已在當月發生，不受是否開具發票的影響，仍應申報繳納營業稅及附加。

3.收取誠意金、VIP會員費的情形。應分兩種情況處理：一種情況是房地產公司尚未與客戶簽訂購房合同，不能認定是在銷售房屋應稅行為發生過程中收取的這 些款項，在會計上作往來（其他應付）款處理，也不必申報繳納營業稅及附加；另一種情況是房地產公司已與客戶簽訂了購房合同而收取的，在會計上作預收款處 理，但應申報繳納營業稅及附加。因此，該公司向已簽訂購房合同的業主收取的誠意金、VIP會員費20萬元，按照營業稅暫行條例第十二條、第十五條以及營業 稅暫行條例實施細則第二十四條第一款和第二十五條的規定，屬于在銷售房屋的應稅行為發生過程中采取預收款方式收取的售房款，其營業稅納稅義務在收到上述預 收款的當期已發生，應在次月15日前申報繳納營業稅及附加。不如實申報納稅的，應以進行虛假納稅申報按偷稅論處。